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Gastgewerbe (Hotels, Restaurants, Ferienresorts)
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Hotels und Restaurants werden nach ihrem potenziellen Ertrag und nach einer optimierten Kostenstruktur bewertet. Dabei sind die Fragen der zukünftigen Nutzung, welches Kunden-Segment, welches Angebot sowie die erforderlichen Investitionen Schlüsselfaktoren der Bewertung. Weiter sind die gesetzlichen Rahmenbedingungen (auch zukünftige) von Bedeutung. Themen sind auch die Vorgaben über kalte und warme Betten sowie die Umsetzung der Zweit-Wohnungsinitiative.
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Freizeit und Tourismus (Tennisanlagen, Golfplätze, Fussballplätze)
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Der Wert richtet sich nicht nur nach den Erstellungskosten und dem Zustand, sondern vielmehr nach der Ertragslage und den Kosten sowie deren Tragbarkeit durch die Akteure und Nutzer der Anlagen. Vielfach ist der Wert solcher Anlagen zusätzlich nach potentiellen alternativen Nutzungen zu bestimmen. Eine Bank wird für die Risikobeurteilung bei der Belehnung immer auch nach diesem Wert fragen.
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Infrastrukturanlagen (Kraftwerke, Autobahnraststätten, Parkhäuser)
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Solche Anlagen gehören in der Regel nicht zu den Investitionsgütern von institutionellen und privaten Anlegern. Sie dienen vielmehr einem Bedürfnis der Allgemeinheit und können vielfach nicht eine volle Kostendeckung gewährleisten. Auf der Basis der Bewertung kann sich die Eigentümerschaft ein zusätzliches Bild über Kosten und Nutzen von solchen Anlagen machen. Auch eine Bank wird sich für die Belehnung eines solchen Objekts ein Bild auf der Basis einer Bewertung machen.
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Gewerbe/Industrie (Fabrikareale, Kies-, Beton- und Belagswerke, Gärtnereien und andere Produktionsanlagen)
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Diese Betreiberliegenschaften werden nur sehr selten gehandelt. Ein Handel findet in der Regel nur innerhalb der Branche statt, der Preis richtet sich jeweils nach der entsprechenden Interessenlage von Käufer und Verkäufer.
Die Bewertung richtet sich nach den betriebswirtschaftlichen Möglichkeiten und nach dem zukünftigen wirtschaftlichen Potenzial einer solchen Anlage. Dabei werden Ertrag, Kosten sowie die zukünftig erforderlichen Investitionen berücksichtigt.
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Portfolios von Wohn- und Geschäfts-Liegenschaften (Institutionelle und Privatanleger) für Strategien bei Sanierungen, Anlagen, Investitionen sowie für die Rechnungslegung
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Die Bewertung von Portfolios kann je nach Zweck, innerhalb einer grossen Bandbreite durch eine generelle, meist sehr rudimentäre Betrachtung oder durch die Summe von detailliert ermittelten Einzelwerten erfolgen. Der Experte wird vorgängig mit dem Auftraggeber den Zweck und den Umfang der Bewertung abklären und den Bericht entsprechend diesen Anforderungen erstellen.
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Beratungen (Strategie bezüglich Kauf und Verkauf sowie Investitionen bei Sanierungen, Umnutzungen, Abbruch und Neuüberbauungen)
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Die richtige Strategie kann aus der Bewertung der verschiedenen Szenarien sowie der Analyse des bestehenden Portfolios am einfachsten ermittelt werden. Die Bewertung erfordert sehr gute Kenntnisse des Marktes sowie die richtige Einschätzung der erforderlichen Investitionen (Fahre ich das alte Auto weiter, investiere ich, verkaufe ich usw.)
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Plausibilisierung und Verifizierung von Dritt-Gutachten
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Die Bewertung einer Liegenschaft hat einen gewissen Spielraum und auch eine Toleranz. Um diese beurteilen zu können, ist es ratsam die Bewertung kurz plausibilisieren zu lassen. Eine Plausibilisierung/Verifizierung kann durch eine Nachrechnung auf Grund der in der Bewertung beschriebenen Parameter erfolgen. Sie kann auch mit einer Parallel-Rechnung mit separaten Parametern durchgeführt werden.
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Komplexe rechtliche Konstellationen (Baurechte, Konzessionen, Über- und Unterbaurechte, Nutzungsrechte, Wohnrechte, Nutzniessungen)
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Die rechtlichen Vereinbarungen bzw. Verträge zwischen Berechtigten und Belasteten führen zwangsläufig zu zwei verschiedenen Werten. Einmal hat das Recht einen Wert und einmal hat die Belastung einer Liegenschaft einen (zumeist negativen) Wert. Die Bewertung muss alle Einflussfaktoren wie die restliche Laufzeit, die Entschädigung für die Nutzung (ob periodisch oder einmalig) sowie die Entschädigungsvereinbarungen bei Beginn und bei Ablauf des entsprechenden Rechts berücksichtigen. So führt ein tiefer Baurechtszins nicht zwangsläufig zu einem vorteilhaften Baurecht, die übrigen Parameter können die Werte wesentlich beeinflussen. Nur eine Gesamtbetrachtung führt zum korrekten Wert.
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