Immobilien Bewertung
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Der Zweck einer Bewertung
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Eine Bewertung hat den Zweck den Wert zu ermitteln, welcher dem Preis einer Transaktion entspricht, die unter vollständig frei handelnden Parteien zu Stande kommt. Dass der Bewerter den Preis durch die Umkehr des Prozesses vorgibt, ist ein Ausnahmefall.
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Methoden
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Der Expertenstreit über die verschiedenen Methoden wird nicht mehr so heftig geführt, wie das zu Beginn der Professionalisierung und der damit verbundenen Ausbildungsangebote der Fall war. Die Stimmen von Dogmatikern, Puristen und Fundamentalisten sind verhallt. Seit es die Swiss Valuation Standards gibt, gilt diese Empfehlung als Norm für die Bewertung, jedenfalls für Renditeobjekte. Die SVS gibt dem Bewerter eine Richtlinie, nach welcher Methode er eine Bewertung vorzunehmen hat.
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Discounted Cash Flow (DCF) oder klassischer Ertragswert
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Bei der DCF-Bewertung wird die erste Phase (z.B. 10 Jahre) für jedes Jahr detailliert betrachtet, in der zweiten Phase begnügt man sich mit der klassischen Bewertung und addiert die beiden Wertanteile (ca. 40% / 60%). Bei der klassischen Ertragswert-Berechnung geht man von gleichen Zahlungsströmen über den ganzen Nutzungs-Zyklus aus. Es können auch hier einzelne Abweichungen oder verschiedene Phasen berücksichtigt werden.
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Richtiger Ansatz
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Die Bewertung soll vorausschauend die wahrscheinlichsten Nutzungszyklen einer Liegenschaft berücksichtigen und diese kosten- und ertragsmässig richtig darstellen. Zukünftig anfallende Erträge und Kosten sind realistisch anzunehmen und mit dem Diskont- oder Zinssatz zu berechnen, welcher den Renditeerwartungen der jeweiligen Nutzer entspricht.
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