Wert eines Baurechts
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Der Wert eines Baurechts
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Bei einem Baurecht erhält der Baurechtnehmer ein Grundstück für eine sehr lange Zeit zum Gebrauch. Im weitesten Sinn entspricht ein Baurecht einer sehr langen Miete. Es gibt gesetzliche Bestimmungen wie ein Baurecht ausgestaltet werden soll. Es gibt aber bei der vertraglichen Ausgestaltung sehr viele Freiheiten. Der Vertrag sollte aber keinen Interpretations-Spielraum mehr lassen. Die Vereinbarung besteht in der Hauptsache aus 3 Komponenten.
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- Die Entschädigung bei Beginn der Vertragsdauer, wenn z.B. schon eine Baute besteht
- Die Entschädigung für die Nutzung während er Vertragsdauer, Baurechtszins genannt
- Die Entschädigung am Ende der Vertragsdauer, Heimfallentschädigung genannt
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Zusätzlich können Anpassungsklauseln und Berechnungsformeln vereinbart werden.
Wegen der sehr langen Vertragsdauer, in der Regel zwischen 30 und 100 Jahren, sind es oft mehrere Generationen später, d.h. die Enkel oder sogar die Ur- Ur-Enkel für welche die Folgen der Vereinbarung zum Tragen kommen.
Die Bewertung eines Baurechts besteht aus zwei Sichtweisen:
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- Der Wert des Baurechts (mit dem Recht das Grundstück zu nutzen)
- Der Wert des mit dem Baurechts belasteten Grundstücks
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Die Berechnung
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Damit der Wert ermittelt werden kann, müssen alle zukünftigen Zahlungsströme auf heute diskontiert bzw. abgezinst werden. Der Schlüssel zum korrekten Wert liegt in der Ermittlung bzw. der Annahme der korrekten Zahlungsströme sowie in der Verwendung des richtigen Diskonts oder Zinssatzes.
Die Wertanteile sind in der Folge grafisch dargestellt.
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Jährliche Kosten und Erträge:
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- Steht noch kein Gebäude, erfolgt in der Regel keine Entschädigung
- Das Baurecht kann auch zu Beginn mit Einmalzahlung entschädigt werden
- Das Gebäude kann auch
mit jährlichem Baurechtszins entschädigt werden
(keine Zahlung zu Beginn)
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- Der Baurechtszins kann unveränderlich oder voll an einen Index gebunden sein. Achtung: ein stark steigender Baurechtszins kann den Mietertrag übersteigen
- Beim partnerschaftlichen Modell ist der Baurechtszins proportional zum Mietertrag
- Die Dauer des Baurechts sollte den Erneuerungszyklen des Gebäudes entsprechen
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- Ist die Heimfallentschädigung viel tiefer als der Wert des Gebäudes, muss die Differenz über die Baurechtsdauer abgeschrieben werden
- Eine tiefe oder keine Heimfallentschädigung ist nicht per se schlecht, wenn der Baurechtszins dafür tief ist.
- Gibt der Vertrag das Vorgehen zur Wertermittlung vor, sollte dies nicht zu eng interpretiert werden. Vor z.B. 60 Jahren waren Bewertungswesen und Methoden noch nicht so hoch entwickelt wie heute.
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